Od 28 stycznia 2010 roku istnieje możliwość zawarcia umowy najmu okazjonalnego. Nową formę najmu wprowadziła ustawa z 17 grudnia 2009 roku o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów. Umowa najmu okazjonalnego jest umową najmu wyłącznie lokalu, który służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.
O ile typową umowę najmu można zawrzeć w dowolny sposób czyli zarówno w formie pisemnej jak i ustnej tak umowa najmu okazjonalengo wymaga wyłącznie formy pisemnej pod rygorem nieważności. Aby umowa najmu okazjonalnego była ważna, oprócz formy pisemnej, wymaga ona określonych szczegółowo załączników.
OŚWIADCZENIA ZE STRONY NAJEMCY:
– oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji z tytułu najmu okazjonalnego sporządzone w formie aktu notarialnego, w którym to najemca zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opuszczenia lokalu,
– oświadczenie, w którym najemca wskazuje lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia najmowanego lokalu,
– w przypadku gdy najemca nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu, oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie w nim najemcy wraz z osobami zamieszkującymi z najemcą, w przypadku wykonania egzekucji obowiązku
opróżnienia najmowanego lokalu; wynajmujący ma prawo żądać by podpis na oświadczeniu był notarialnie poświdaczony, ale nie jest to warunek konieczny dla ważności oświadczenia.
WARUNEK, KTÓRY MUSI SPEŁNIĆ WYNAJMUJĄCY:
– właściciel, w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu, musi zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania wynajmującego. Ponadto, na żądanie najemcy, wynajmujący ma obowiązek przedstawić najemcy ww.potwierdzenie. Najem okazjonalny daje wynajmującemu pewne przywileje, ale muszą zaistnieć określone okoliczności aby wynajmujący mógł z nich skorzystać.
KIEDY WYNAJMUJĄCY UZYSKUJE KLAUZULĘ WYKONALNOŚCI?
Wówczas gdy najemca:
– pomimo pisemnego upomnienia nadal używa Lokalu w sposób sprzeczny z Umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób
rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
– jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie Lokalu co najmniej za jeden pełny okres płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
– wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania Lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody wynajmującego.
Wówczas gdy Najemca narusza warunki umowy dopuszczając się ww. uchybień, właściciel lokalu uzyskuje klauzulę wykonalności, dzięki czemu może udać się do komornika i wszcząć postępowanie egzekucyjne przeciwko najemcy, który nie chce opuścić lokalu. Koszty egzekucji, zgodnie z ustawą, można pokryć z kaucji zabezpieczającej. Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest u notariusza, co podnosi jej moc prawną.
ILE ZAPŁACIMY U NOTARIUSZA?
Projekt specustawy mieszkaniowej przewiduje, że wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych w tym zakresie wyniesie nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę czyli, na chwilę obecną, 210zł plus VAT.
KTO PONOSI KOSZTY ZAWARCIA UMOWY NAJMU OKAZJONALNEGO?
Ustawa nie reguluje kto, wynajmujący czy najemca, ponosi koszty zawarcia umowy najmu okazjonalnego, co oznacza, że kwestia ta zależy od woli stron. A zatem ww. koszty może ponieść wynajmujący, najemca lub wynajmujący i najemca, np. po połowie. Wynajmujący powinien zadbać o to by jak najbardziej zminimalizować ryzyko wynajęcia lokalu nieuczciwemu najemcy poprzez zwarcie umowy najmu okazjonalnego a uczciwy najemca nie powinien obawiać się podpisania takiej umowy.
Agata Ratajczak