Każda umowa powinna zawierać dokładne określenie stron, które daną umowę zawarły. Nie inaczej jest z umową najmu. Dokładne określenie stron jest gwarancją skuteczności zawarcia umowy a także zabezpieczeniem interesów obydwóch stron. Na potrzeby tego tekstu zakładam, iż stronami umowy są osoby fizyczne nie prowadzące działalności gospodarczej, a przedmiotem najmu lokal mieszkalny.
W tym przypadku należy oznaczyć strony pamiętając o uwzględnieniu następujących danych:
– imię/imiona i nazwisko
– nr PESEL
– nr dowodu osobistego
– adres zameldowania (w przypadku gdy osoba posługuje się jeszcze starym dowodem osobistym)
– adres zamieszkania
– stan cywilny
Każdy z powyższych elementów jest ważny i może być przydatny przy ewentualnej egzekucji, czy sporze sądowym. Należy więc zadbać o to, aby znalazły się w umowie.
Gdy obydwie strony najmu, tj. najemca oraz wynajmujący są dobrze oznaczone, przystępujemy do podziału umowy na konkretne paragrafy.
PRZEDMIOT NAJMU
Należy dokładnie opisać lokal, który jest przedmiotem najmu, wskazując:
– dokładną lokalizację,
– budynek oraz poziom, na którym usytuowany jest lokal,
– ilość pomieszczeń, z których się składa,
– powierzchnię (tu należy zwrócić uwagę czy do powierzchni mieszkania wliczona jest np. piwnica lub komórka lokatorska, a w przypadku skosów czy powierzchnia wyliczona jest zgodnie z normą PN-ISO 9836:1997),
– nr księgi wieczystej lub chociaż oświadczenie właściciela o tym, ze posiada tytuł prawny do nieruchomości pozwalający na oferowanie lokalu na wynajem.
Należy pamiętać o tym, by najemca oświadczył w umowie iż znany jest mu stan techniczny lokalu, a także wyraźnie zaznaczyć, ze lokal wynajmuje na cele mieszkalne.m Od lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalne podatek od nieruchomości jest znacznie wyższy.
KOSZTY NAJMU
Tu należy określić wszystkie świadczenia finansowe, które najemca jest zobowiązany uiszczać wynajmującemu, a zatem:
– czynsz najmu,
– opłaty eksploatacyjne (czyli opłaty za gaz, energię elektryczną, wodę, ścieki, śmieci),
– opłaty za TV, internet (o ile nie zostało ustalone iż opłaty z tytułu użytkowania tych mediów najemca będzie ponosił we własnym zakresie),
– terminy i sposoby płatności ww. opłat,
– odsetki za opóźnienia w płatnościach,
– przy umowach na długi okres warto dodać klauzulę o waloryzacji czynszu.
KAUCJA
W tym paragrafie należy określić:
– wysokość kaucji zabezpieczającej (zwyczajowo jest to minimalnie jednokrtotnośc czynszu najmu a maksymalnie jego trzykrotnść),
– sposób rozliczenia kaucji,
– termin w jakim zostanie zwrócona najemcy.
Nigdy nie należy wydawać lokalu bez przyjęcia kaucji zabepieczającej i nigdy nie należy praktykować dość powszechnego zwyczaju tzw. “wymieszkania kaucji”. Tracimy wówczas zabezpieczenie na wypadek nieprzewidzianych kosztów, które mogą wyjść na jaw dopiero kilka dnia po ustaniu stosunku najmu. I tu pojawia się kolejna ważna kwestia dotycząca terminu zwrotu kaucji: pamiętajcie, że wynajmujący ma pełne prawo rozliczyć kaucję dopiero po miesiącu od dnia zakończenia umowy i zwrocie lokalu. Dużym błędem jest rozliczenie kaucji w dniu opróżnienia lokalu.
OKRES OBOWIĄZYWANIA UMOWY
W niniejszym paragrafie określamy czy umowa zostaje zawarta:
– na czas nieoznaczony
czy
– na czas oznaczony
W przypadku zawarcia umowy na czas nieoznaczony i przy założeniu, że czynsz jest płatny w odstępach miesięcznych, najemca ma prawo wypowiedzieć umowę najpóźniej na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli chodzi o wypowiedzenie umowy od strony wynajmującego to jest on ograniczony do przyczyn podanych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów ust. 2-5 ). W przypadku zawarcia umowy na czas oznaczony najemca może wypowiedzieć umowę najmu przed czasem na jaki została zawarta tylko w przypadku gdy w umowie zastrzeżono taką możliwość i pod warunkiem, ze podano przyczynę takiego wypowiedzenia.
WYPOWIEDZENIE LUB WYGAŚNIĘCIE UMOWY
– ustalenie w jakich przypadkach możliwe jest wypowiedzenie umowy,
– określenie terminu zwrotu lokalu po wygaśnięciu najmu,
– ustalenie stanu lokalu w momencie zwrotu i zadbanie o to by zwrot nastapil na podstawie protokołu zdawczo odbiorczego,
– umieszczenie klauzuli dot. używania lokalu po wygaśnięciu najmu,
– rozliczenie stron po wydaniu lokalu,
– wyłączenie odpowiedzialności za rzeczy najemcy pozoostawione w lokalu po wygaśnieciu najmu.
WYDANIE PRZEDMIOTU NAJMU
W tym miejscu należy określić:
– datę wydania lokalu
– stan wydania lokalu
– ilość przekazywanych kluczy
Pamiętajcie o protokole zdawczo-odbiorczym nie tylko przy wydaniu mieszkania pod wynajem ale również przy jego odbiorze od najemcy.
ZMIANA PRZEZNACZENIA LOKALU
Wynajmujący musi zachować kontrolę nad sposobem używania lokalu przez najemcę z co najmniej dwóch powodów:
– różnica w wysokości podatku od nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkalne i na cele użytkowe,
– konieczności uzyskania zgody spółdzielni na zmianę przeznaczenia lokalu w przypadku gdy lokal jest częścią spółdzielni mieszkaniowej.
W dobrze sporządzonej umowie najmu konieczne jest określenie praw i obowiązków obydwóch stron w zakresie REMONTÓW, NAPRAW i ULEPSZEŃ lokalu. Zagadnień, które powinny znaleźć się w dobrze skonstruowanej umowie najmu jest wiele, ale decydując się na ich pominięcie wiele możemy stracić. Dlatego zawsze przygotowujmy umowę tak by maksymalnie zabezpieczyć nasze interesy.
Życzę powodzenia w konstruowaniu “idealnej” umowy najmu a w razie problemów, niejasności, czy
wątpliwości zapraszam do kontaktu 🙂
Agata Ratajczak