Polskie prawo daje nam swobodę w wyborze sposobu zawarcia umowy najmu. Możemy ją zawrzeć w dowolnej formie czyli:
– ustnie,
– pisemnie,
– za pośrednictwem telefonu,
– za pośrednictwem internetu.
Umowę można zawrzeć w formie cywilno-prawnej lub w formie aktu notarialnego.
Ta druga forma, mimo, że brzmi “poważniej” to jednak, poza faktem , że zawarta jest w obecności notariusza , oraz że notariusz, a nie my, sprawdza dowód osobisty, nie daje nam żadnych dodatkowych zabezpieczeń. Co innego, zawierana w kancelarii notarialnej, umowa w formie najmu okazjonalnego, ale to już temat na następny artykuł. Tu napomknę tylko, że, uwzględniając zmiany wprowadzone 11 września 2017 roku, ta forma najmu przeznaczona jest dla osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Skoro mamy wolność w wyborze, którą formę wybrać? Z pewnością, najmniej ryzykowna jest forma pisemna. Prawda jest taka, że w momencie gdy obydwie strony, zarówno najemca jak i wynajmujący, mają uczciwe zamiary, wystarczy forma ustna. Pytanie, jaką gwarancję mamy, że osoba, w której ręce powierzamy nasz majątek, rzeczywiście jest uczciwa i godna zaufania? Problemy zaczynają się wówczas gdy jedna ze stron przestaje wywiązywać się z ustalonych wspólnie warunków umowy. I tak, w przypadku formy ustnej, udowadnianie swoich racji odbywa się na zasadzie słowo przeciw słowu. Natomiast umowa w formie pisemnej stanowi mocny i niezbity argument przy wszelkich sporach dotyczących nieprzestrzegania zawartych w umowie paragrafów. Umowa w formie pisemnej to szczegółowo opisane warunki najmu, prawa i obowiązki obydwóch stron, konsekwencje nieprzestrzegania punktów umowy potwierdzone własnoręcznymi podpisami. Umowa w formie pisemnej to jasny i przejrzysty obraz sytuacji. Konsensus stron co do warunków umowy jest potwierdzony własnoręcznymi podpisami będącymi oświadczeniami woli obydwóch stron. Dlatego warto zadać sobie trud i przygotować szczegółową umowę najmu wraz ze szczegółowym protokołem zdawczo-odbiorczym by w przypadku naruszania ustalonych warunków można było szybko i w miarę bezproblemowo dochodzić swoich praw i wyegzekwować to co się nam należy. Mając sporządzoną umowę najmu dobrze zabezpieczająca nasze interesy możemy spać “w miarę” spokojnie. A żeby spać “zupełnie” spokojnie dodam, by każdy wynajmujący pamiętał o ubezpieczeniu swojego mieszkania. Jest to bardzo ważne i wydaje się być oczywiste natomiast moja praktyka pokazuje, że wcale tak nie jest. Dlatego pamiętajmy, aby zabezpieczyć swoje mieszkanie odpowiednią polisą. Sytuacja idealna będzie wówczas gdy także najemca będzie ubezpieczony. Niektórzy wynajmujący od spełnienia tego warunku uzależniają wynajem.
Równie oczywisty fakt to taki, że musimy opodatkować przychody z tytułu najmu gdyż bez uregulowanej sytuacji z urzędem skarbowym, nasze szanse na dochodzenie swoich praw w przypadku nierzetelnego najemcy, nawet przy perfekcyjnie sporządzonej pisemnej umowie najmu, maleją do zera. O niezbędnych elementach, które powinna zawierać dobrze przygotowana umowa najmu już wkrótce:)